En México, heredar bienes o dinero no genera el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto quiere decir que, si recibes dinero, propiedades, joyas o cualquier otro tipo de bien por herencia, no tendrás que pagar ISR por simplemente recibirlo. Así lo establece la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 93), que exenta del ISR los ingresos que se reciban por herencia o legado. Ojo: si en el año tus ingresos totales, contando la herencia, pasan de $500,000, tienes que declararla en tu declaración anual; si no lo haces, deja de estar exenta (artículos 93 y 150 de la misma ley).
Peeero (y aquí viene el pero), aunque el ISR no te cobra, sí hay otros impuestos y trámites que pueden salir caros. Así que guarda la cartera.
Aunque nadie te cobra ISR por heredar una casa, lo que sí te pueden cobrar es el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI). No te asustes con el nombre, básicamente es un impuesto local: lo regula cada estado y lo cobra el municipio (en la Ciudad de México, la propia Ciudad) cuando alguien compra o hereda una propiedad.
Cada estado tiene su propio criterio, y en algunos el ISAI pega duro: en la Ciudad de México, por ejemplo, la tarifa sube con el valor de la casa. ¡Ouch! Eso sí, ahí mismo la herencia al cónyuge o concubino, a los hijos o a los padres paga tasa 0% si el valor del inmueble no pasa de 27,185 veces la UMA diaria (unos $3,189,072 con la UMA de 2026) y la escritura de adjudicación se firma y se manda inscribir en el Registro Público dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento. Y ahí no acaba: súmale, notario, escrituras y otros trámites, cuyo costo depende del notario y del valor del inmueble.
Así que si pensabas que la casa te salía gratis… bueno, no del todo.
No basta con decir “es mía” y ya. Debes hacer el papeleo oficial para que la casa quede a tu nombre. Toma nota:
✅ Ir con un notario público. Es quien se encarga de hacer todo el proceso legal.
✅ Reunir documentos: tu INE, el acta de defunción del fallecido, el testamento (si lo hay) y los papeles de la casa.
✅ Pagar los impuestos y derechos (ISAI y demás cargos).
✅ Registrar la propiedad en el Registro Público para que oficialmente sea tuya.
Tardado, sí. Costoso, también. ¿Evitable? No.
Si decides vender la casa, ahora sí te toca pagar ISR. ¿Cuánto? Depende. El fisco calcula la ganancia que obtienes con la venta y sobre eso te cobra impuestos. No hay una tasa fija del 25% o 35%, como algunos piensan, sino que el monto varía según el caso.
¿Quieres pagar menos? Si es tu casa habitación, puedes exentar el ISR hasta 700,000 UDIS del precio de venta, siempre que vendas ante notario, le acredites ahí que vives en ella (con tu INE, recibos de luz o de teléfono fijo o estados de cuenta con ese domicilio) y no hayas usado esta exención en los tres años anteriores. Por lo que pase de 700,000 UDIS sí pagas ISR. Y ojo: si tus ingresos del año, contando la venta, pasan de $500,000, tienes que declararla en tu declaración anual o pierdes la exención.
Resumiendo…
Si te mareaste con tanto dato, no te preocupes. Y si además tienes sueldo, aprovecha para checar tu declaración anual: el SAT podría deberte dinero y en TaxDown calculamos gratis cuánto te toca. Regístrate y descubre si tú también tienes saldo a favor. 😉
Así que ya sabes: si heredaste una casa, más vale que sepas qué sigue, antes de que los trámites te agarren en curva.
Contadora especializada en materia fiscal con más de 10 años de experiencia en el SAT y el sector privado. Apasionada por ayudar a las personas a cumplir con sus obligaciones tributarias de forma sencilla y ágil. Mi enfoque está en automatizar procesos fiscales y diseñar soluciones innovadoras que generen impacto real.
Revisa gratis si tienes saldo a favor, también de años anteriores.
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