Vamos al grano: ¿Qué significa ISAI? 

Si estás en el proceso de comprar una casa o departamento, seguro ya escuchaste hablar del ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). En pocas palabras, es el cobro que hace el gobierno cuando adquieres una propiedad. Algo así como la «bienvenida» oficial a tu nuevo hogar, pero con factura adjunta. Este impuesto también es conocido como ISABI o Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles, pero la idea es la misma: hay que pagarlo y punto. 

¿Quién paga el ISAI? (y no, no es el gobierno) 

Adivinaste: tú, el comprador. No es opcional, ni negociable con el fisco. Sin embargo, hay casos en los que el vendedor y el comprador acuerdan dividirse el pago, pero eso ya es cuestión de negociación (y suerte). Lo importante es que consideres este gasto en tu presupuesto para que no te tome por sorpresa justo cuando estás a punto de estrenar casa. 

¿Y cómo se calcula el ISAI? 

No necesitas ser Einstein para sacarlo, pero sí tienes que conocer algunas reglas básicas. Se toma el valor más alto entre: 

• Valor catastral (el que el gobierno dice que vale tu casa). 

• Precio de compra (lo que efectivamente pagaste). 

• Avalúo comercial (la opinión de un perito sobre su valor real). 

A este monto se le aplica un porcentaje que varía según el estado en el que estés comprando. Así de sencillo (y de inevitable). 

📍 Tasas del ISAI

• Ciudad de México (CDMX): La tasa es progresiva y depende del valor del inmueble. Por ejemplo:

• Estado de México: Las tasas varían entre el 0.02% y el 4.5%, dependiendo del municipio y el valor del inmueble.
• Jalisco: La tasa general es del 2%.
• Nuevo León: Las tasas oscilan entre el 2% y el 3%.

Es importante verificar la tasa específica en el estado donde se realiza la compra, ya que puede haber variaciones.

🧮 Ejemplo práctico de cálculo del ISAI

Supongamos que adquieres una propiedad en la CDMX con un valor de $1,200,000. Según la tabla progresiva, esta cantidad se encuentra en el rango E ($595,145.68 – $1,487,864.15), con una cuota fija de $18,774.71 y un factor del 0.05543 sobre el excedente.

1. Calcular el excedente:
   $1,200,000 – $595,145.68 = $604,854.32
2. Aplicar el factor al excedente:
   $604,854.32 × 0.05543 = $33,532.76
3. Sumar la cuota fija:
   $18,774.71 + $33,532.76 = $52,307.47

Por lo tanto, el ISAI a pagar sería de aproximadamente $52,307.47.

Carlos acaba de recuperar $3,500 mxn de sus impuestos.

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¿Me puedo librar de pagar el ISAI? 

A veces sí. Hay casos en los que este impuesto no aplica o puede reducirse, como: 

• Donaciones entre familiares directos (cuando te regalan la casa, básicamente). 

• Herencias (lo que heredas no siempre se grava con ISAI). 

• Algunas políticas de vivienda social. 

Si estás en alguna de estas situaciones, revisa bien para no pagar de más. 

Conclusión: ¡Toma el ISAI en cuenta antes de comprar! 

El ISAI es un impuesto inevitable si estás comprando una propiedad en México, pero no tiene por qué tomarte por sorpresa. Con esta información, puedes planear mejor tu compra y evitar sustos innecesarios. Y si no quieres quebrarte la cabeza con los cálculos, TaxDown está aquí para echarte la mano. 

Porque comprar casa ya es suficiente estrés, ¡como para encima tener que hacer matemáticas complicadas! 😉