ISR por venta de casa: ¿Qué impuestos se pagan?

¿Cómo se calcula el impuesto por vender una casa? 

El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa 2026, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del articulo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administracion Tributaria. Sin embargo, existen casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir ciertos gastos para reducir la ganancia sujeta a impuestos. 

Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente. 

Cálculo de utilidad bruta 

El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables. Es fundamental buscar asesoría para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscal, con la ayuda de nuestros expertos puedes estar tranquilo de que recibes la mejor asesoría.

¿Cómo exentar el pago del ISR en la venta de una casa? 

Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Estos requisitos incluyen: 

• Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa. 

• Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta. 

• No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual. 

• Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos. 

Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad. 

¿Qué se puede deducir en el ISR por vender una vivienda? 

Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. 

Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. 

Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran: 

• Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta. 

• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros. 

• Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente. 

• Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles. 

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